1. 일시적으로 주민등록증을 이전한 경우 Q. 저는 주택을 임차하여 주민등록전입신고시까지 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 가족 전원의 주민등록 만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 저당권이 설정되고 그에 따른 경매가 실시되어 현재 경락인이 저에게 집을 비워 줄 것을 요구하고 있습니다. 임대보증금의 반환을 받지 못한 채 무조건 비워 주어야 하는 것 인지요?
A. 유감스럽지만 경락인에게 무조건 집을 비워 주어야 합니다. 왜냐하면 귀하와 같이 임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그후 다시 전입신고를 하더라도 그 때부터 새로운 대항력이 다시 발생하므로 그 사이에 저당권이 설정되면 그에 기한 경매절차에서의 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 본인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력을 상실하지 않기 때문에 경락인에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 전입신고를 잘못할경우 Q. 저는 가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 그후 가압류채 권 자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제 경매신청 을 하였습니다. 제가 그 강매경매절차에서 임차주택을 경락받은 사람에 게 대항할 수 있는지요?
A. 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 귀하가 가압류등기시보다 나중에 대항요건을 모두 갖춘 이상 경락인에게 대항할 수 없기 때문입니다. 다만 귀하가 확정일자 를 갖추었다면 선순위 가압류 채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 됩니다. 예컨대 주택의 경락대금이 8,000만원, 선순위 가압류채권권자의 채권액이 6,000만원, 귀하의 임차보증금이 4,000만원인 경우 가압류채권자가 4,800만원(8,000×6/10), 귀하가 3,200만원 (8,000×4/10)을 각 배당받게 됩니다.
3. 주택임대차계약체결시 유의할 사항 Q. 주택소유자와 임대차 계약을 체결할 때 주의하여야 할 사항은 무엇인가요?
A. 첫째 등기부 열람을 통한 저당권 등 담보권의 설정 여부, 가압류, 압류, 가처분등기 및 가등기의 경료 여부 등을 확인하고, 둘째 등기부상 드러나지 않는 우선변제권 있는 소액임차인, 확정일자부 임차인의 유무를 확인한 후, 마지막으로 임대차계약서상에 확정일자인을 받아두어야 합니다.
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